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青岛老市南学区房报价现松动 市北现"1字头"房源


来源:青岛新闻网房产    作者:于灏源 胡燕云    发布时间:2018-11-27 13:39:15

      时值岁末,青岛二手房进入传统淡季,最近市场上更是频频传来价格松动的消息,那么在这样的大背景下,作为二手房市场上一类“特别的存在”学区房如今行市如何呢。

      近日,记者对青岛部分知名学区房片区进行了新一轮的实地走访。调查发现,年底岛城各片区学区房行情逐步进入“低谷”期。除崂山区学区房价格相对坚挺外,市南西部片区、市北区、李沧区内众多学区房报价均出现了一定幅度的松动。有不少房东主动调低了房源报价,或是打出了“急售”和“降价”等字眼来吸引购房者。

     市南西部学区房报价松动 

     大学路均价降至5.5-6.2万/,更有房源166万/套

     市南西部是青岛不折不扣的学区房聚集区,像大学路小学、文登路小学、太平路小学和嘉峪关小学等都汇集在此。小编此次在走访中发现,老西部片区内房产中介门店都较为冷清,几乎没什么前来咨询购房的置业者。

大学路片区内一位从业多年的资深房产中介董先生告诉小编,受楼市行情一路走低氛围的影响,最近学区房价格也出现了一定程度的松动。就他所在片区大学路而言,目前能贷款的房源均价大概在5.5-6.2万/之间,户型面积在50-70不等。户型在30-40之间的小套一房源,总价在250-320万之间。房龄方面,多为80、90年代老房子,几乎没有00年以后的房源。而在今年9月份小编对该片区走访调查时,该片区多数二手房挂牌价在6.7万-8万/之间,单价低于6万/的房源当时是很少有的。

不能贷款的房源多为建国前的老别墅,这类房源多按“套”出售,总价166万起。他表示,这类老别墅说是套,其实就是一间一间卖,基本没有厨卫,大多是德式别墅或者日式别墅,几乎不能住人,居住环境极差,且必须全款结清。

“与前段时间相比,价格还是低了一些。一些户型较大,总价较高的房源,业主都能接受议价。但是目前降价幅度还不大,500万左右的房源可能能降5-10万,降价幅度在1%-2%之间。”董先生告诉小编。

另根据小编一路走访,文登路小学周边学区房目前报价4-6万/之间,9月份报价在5.5-6.5万/;太平路小学片区内学区房在售房源不足,均价约6万/,与9月份报价基本持平;江苏路小学片区内学区房价格在5.5-7万/区间内,9月份挂牌价在7-8.5万/;嘉峪关小学片区内学区房现报价在4-8.7万/,9月份挂牌价在5.7-9万/平之间。

     市北有学区房回落至“1字头” 崂山学区房报价相对坚挺

     不仅市南西部的名校,市北、崂山几所知名学区片区,近期学区房源报价也出现下调。

     市北平安二小学区范围内出现部分1.6-1.8万/二手房源,而在今年9月份记者对该片区走访调查时,该片区多数二手房报价在2-2.5万/价格区间,单价低于2万/的房源基本没有。台东六路小学周边当下也出现了少量1.9-2.1万/房源。两个月前,台六学区房报价多在2.4万/左右,部分房源达到2.7万/,粗略估算当下在该片区购买一套学区房比之前总价能少支出15-30万。

相比市北学区房价格较明显的下调,崂山学区房目前报价还相对坚挺。如崂山实验二小周边多为封闭式小区,据中介透露这段时间有些报价在350万以内的房源有10万以内的价格下调。“学区房比一般非学区的房源价格更坚挺一些,同区域同价格区间的非学区房,有的房东可以直降几十万,但学区房则没有这么大的降价幅度。”

另据小编调查了解,崂山区范围内的学区房相对其他片区学区房来说,有户型较大、房龄较新的特点,除了学区户口本身还具有改善自住功能,所以目前报价相对较高,总价多在300万元以上,且价格相对都比较坚挺。

新现象:

“买小租大”情况普遍学区租房支出不容忽视

      一位品牌中介门店的负责人李先生告诉记者,面对单价偏高,总价“奇”高的学区房,很多置业者并没有充足的资金可以周转。在这种情况下,不少置业者只能选择购买老龄、小户型的“落户房”,然后在学校周边再租一套大房子用来居住。业内称之为“买小租大”。据了解,这种“买小租大”的情况目前在岛城十分普遍。

“一般来说,孩子1-3年级、且资金充足的置业者大多考虑直接够买可以自住的房源,因为每日来回接送不合适,孩子太小不方便。选择买单纯落户房的客户,大多选择在学校附近租房子。通常都是买个小的、租个大的,租金支出一般都得维持5-6年,租金总支出大概在15-20万之间”,李先生在接受记者采访时表示。

租金方面,记者大致进行了估算,就市南西部学区而言,一居室月租金约在2500元左右,二居室月租金在3000-3500元之间不等,三居室月租金在3500-5000元之间。即使是个一居室,年租金也在3万以上,与李先生所说的租金支出基本吻合。对于“买小租大”的置业者而言,这也是一笔不小的支出。

单纯落户VS就学自住解读学区房热销房源

      近年来,随着家长对孩子教育重视,二孩政策放开等因素影响,学区房的价格一路上涨,名校周边的学区房更是“身价倍增”,有些学区房甚至被称之为“天价房”,“高烧不退”成为学区房的常态。很多人可能会有疑问,到底哪种学区房比较热销呢?在买学区房时,我们应该如何选择?下面,小编就为大家解读一下。

      通常而言,学区房被业内中介因购买客群不同,而被分为“单纯落户“”和“就学自住”两种。

单纯落户:

      所谓落户,就是在学区内购买一套面积较小的套一房源,仅作为孩子能够入学的“敲门砖”。这类房源比较老旧,多为80年代以前的老房子,有些甚至是解放前夕的房子。缺点是房龄老、没有独立卫浴且十分拥挤破旧,基本不能居住,而且不能贷款必须全款购买。优点是面积小,甚至有15平以内的房源,虽然单价较高,但总价较低,可控制在200万以内买套学区房。

就学自住:

     记者在走访中发现,可用于自住的学区房多为50-70之间的套二,或是30-40之间的套一房源,总价300万起,有些稍新的房源总价甚至可以达到500万以上。这类房源多建于80-90年代,虽然房龄也不小了,但可以用于日常陪读自住,孩子上学距离较近。某大型中介资深经纪人牟女士告诉小编,与纯落户小户型学区房相比,这类房源数量较多,选择范围也较大。

     业内人士称,学区房的成交旺季一般在3-8月,彼时价格一般都会有一定的上涨。目前岛城学区房价格正值“低谷”期,有刚性买房需求的置业者可在这段时间多物色房源,寻找合适的出手时机。此外,还应注意学校落户外的额外条件,如“户口转到房产所在地3年以上方可入学”等,想要成功入学就得提前几年开始准备。

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